在西南某省会城市，一家城投公司曾因持有大量商业地产陷入困境，最终通过引入专业运营团队，将写字楼出租率从50%提升至90%，年现金流增长3倍。这一案例揭示了一个核心逻辑：城投平台的出路，藏在被低效占用的资产里。
当前市场对城投债务的担忧，往往陷入两个误区：一是将债务规模等同于风险绝对值，忽视资产质量；二是将城投公司视为单一融资主体，忽略其作为地方国有资本运营平台的潜力。事实上，全国城投平台持有土地、产业园、公用事业等资产超百万亿元，若能激活这些“沉睡资产”，完全可能化债为宝。
第一步，资产盘点与分类处置。 对城投资产进行“三色管理”：
红色资产（应收款项、收益权）：城投公司拥有大量的应收款项，收益权，比如城投代付的公共设施、学校、绿化、公园等，有大量的应收款项，而这些应收款项，在银行不能抵押，也不能通过其他金融方式获得现金。咱在有一种创新的方式正在遍地开花，通过拍卖应收款项和收益权，获得阶段性几千万至几十亿的现金流，解决财政困局。
黄色资产（如未开发土地）：引入社会资本联合开发；
绿色资产（如水电燃气项目）：保留并提升运营效率。
第二步，构建“城市资源运营商”新定位。 城投平台应向“城市综合服务提供商”转型。例如，上海城投通过整合供水、排水、垃圾处理业务，打造环境产业板块，2024年实现净利润超50亿元；深圳人才安居集团则通过发行保障性租赁住房REITs，将存量公租房转化为可持续现金流。
第三步，创新“股权财政”模式。 借鉴新加坡淡马锡经验，城投平台可设立产业投资基金，以国资杠杆撬动社会资本。合肥产投集团通过投资京东方、长鑫存储等项目，实现国有资产十年增值20倍，其模式值得复制。
城投转型的最大障碍，在于市场对其“政府兜底”预期的根深蒂固。要破解这一难题，需做到“三个分离”：
融资职能与政府信用分离：严禁地方政府为城投融资提供担保；
经营决策与行政干预分离：建立现代企业制度，引入职业经理人；
债务责任与财政风险分离：通过司法程序明确城投债务的企业属性。
城投债务危机恰似一面镜子，照出地方经济发展的深层矛盾。当土地财政退潮、基建投资边际效益递减，唯有通过资产盘活、模式创新和体制突破，才能让城投平台从“债务工具”进化为“城市合伙人”。这场转型革命，不仅关乎地方财政健康，更将重塑中国城镇化的未来图景。
拍活多赢，专为城投公司提供拍卖盘活定制服务，破解地方财政困局。留言送《城投资金创新盘活秘籍》，专家服务V信（zijinpanhuo）
